Preventa en Mérida: la ley antilavado inmobiliaria te vigila
¿Vendes departamentos en Mérida? El SAT y la UIF ya te están viendo.
Un comprador aparta un departamento en preventa al norte de Mérida. Precio: $3.2 millones. Firma la carta de intención, transfiere el enganche del 30% y se va contento.
Ese enganche es de $960,000. Y con ese solo pago, la desarrolladora acaba de cruzar el umbral de aviso de la ley antilavado.
No hace falta que el edificio esté terminado ni que exista escritura. Desde la reforma de julio de 2025, recibir dinero para un desarrollo inmobiliario ya es actividad vulnerable por sí mismo. Si tu empresa vende, intermedia o recibe recursos de preventa, la ley antilavado inmobiliaria ya te alcanza. Lo único que falta saber es si lo estás documentando.
La preventa ya cuenta
Antes de la reforma, la fracción V del artículo 17 de la LFPIORPI agrupaba en un solo supuesto la construcción, el desarrollo y la intermediación de inmuebles, siempre que fueran habituales o profesionales. Esa redacción dejaba zonas grises, sobre todo en la etapa de preventa.
La reforma publicada en el DOF el 16 de julio de 2025 hizo dos cosas:
- Definió el desarrollo inmobiliario (artículo 3, fracción IV Bis): todo proyecto para construir inmuebles o fraccionar lotes destinados a su venta o renta.
- Creó la fracción V Bis: la recepción de recursos destinados a ese desarrollo es, por sí misma, actividad vulnerable.
En la práctica, esto significa que el apartado, el enganche y las mensualidades de preventa ya no son una antesala de la operación. Son la operación. Y la fracción V Bis no exige habitualidad: basta con que recibas el dinero.
Si quieres repasar el panorama completo, lo explicamos en Actividades vulnerables 2026.
Quién está obligado
En una sola venta de departamento pueden coincidir cuatro sujetos obligados distintos, cada uno con su propia fracción:
- La desarrolladora o constructora que vende (fracción V), cuando lo hace de forma habitual o profesional.
- Quien recibe recursos de preventa o inversión para el desarrollo (fracción V Bis).
- La inmobiliaria o el broker que intermedia la compraventa (fracción V).
- El notario que formaliza la escritura (fracción XII, apartado A).
Si además el desarrollo se renta, el arrendador entra por la fracción XV. Y el abogado o contador independiente que prepara la compraventa en nombre de su cliente puede caer en la fracción XI.
El aviso del notario no sustituye el de la desarrolladora ni el de la inmobiliaria. Cada sujeto obligado responde por lo suyo.
Los umbrales en pesos
Valores con la UMA 2026 de $117.31:
| Actividad | Identificar al cliente | Presentar aviso |
|---|---|---|
| Venta, desarrollo o intermediación (fr. V) | Siempre | Desde 8,025 UMA · $941,412.75 |
| Recepción de recursos para desarrollo (fr. V Bis) | Siempre | Desde 8,025 UMA · $941,412.75 |
| Escritura ante notario (fr. XII-A, inciso a) | Siempre | Desde 8,000 UMA · $938,480.00 |
| Renta mensual de inmuebles (fr. XV) | Desde 1,605 UMA · $188,282.55 | Desde 3,210 UMA · $376,565.10 |
Dos precisiones importan aquí. Primero, en venta y desarrollo no hay monto mínimo para identificar: aunque la operación no llegue al umbral de aviso, el expediente del cliente se integra desde la primera operación. Segundo, el notario toma como referencia el valor más alto entre el precio pactado, el valor catastral, el comercial o el monto garantizado.
El aviso se presenta a más tardar el día 17 del mes siguiente a la operación (artículo 23).
El enganche que dispara el aviso
Volvamos al departamento de $3.2 millones y veamos los cinco momentos en los que la ley antilavado ya está presente:
- Apartado. Recibes $50,000. No llega al umbral de aviso, pero identificar al comprador ya es obligatorio.
- Enganche. Recibes $960,000. Rebasa los $941,412.75: hay aviso a más tardar el día 17 del mes siguiente.
- Mensualidades de preventa. Cada pago suelto puede ser pequeño, pero la ley acumula las operaciones de un mismo cliente en periodos de seis meses. Si la suma supera el umbral, la operación puede considerarse sujeta a aviso (artículo 17, penúltimo párrafo).
- Comprador persona moral. Necesitas identificar a su beneficiario controlador: la persona física que en última instancia controla la empresa o se beneficia de la compra. Lo explicamos a fondo en Beneficiario controlador.
- Escritura. El notario presenta su propio aviso. El tuyo ya debió haberse presentado.
Aquí está el punto ciego de muchas desarrolladoras: el expediente se arma tarde, cuando llega la escritura, y para entonces el enganche ya cruzó el umbral meses atrás.
Así lo resuelve DÝNAMI. DÝNAMI by Cumbre Asesores abre el expediente del comprador desde el apartado, suma automáticamente sus pagos de los últimos seis meses y te alerta en el momento en que la acumulación cruza los $941,412.75. Así, el aviso sale a tiempo y no cuando el notario ya lo pidió.
El efectivo tiene techo
La ley no solo pide avisar. También prohíbe liquidar en efectivo ciertas operaciones (artículo 32):
- Compraventa o constitución de derechos reales sobre inmuebles con valor igual o superior a 8,025 UMA ($941,412.75).
- Renta mensual igual o superior a 3,210 UMA ($376,565.10).
La prohibición aplica aunque el efectivo se deposite a través de un banco. Tampoco puedes rodearla con una consignación de pago (fracción VIII). Y cuando la operación iguala o supera los 8,025 UMA, el notario debe dejar constancia de cómo se pagó (artículo 33).
Para quien vende, la regla práctica es simple: pide que el dinero llegue por transferencia o cheque desde una cuenta a nombre del comprador, y guarda el comprobante en el expediente.
Más que presentar avisos
El aviso es la parte visible. Detrás, el artículo 18 exige un programa completo. Entre lo más relevante para una desarrolladora o inmobiliaria:
- Alta en el padrón de actividades vulnerables en el portal del SAT.
- Identificación del comprador con documentos oficiales y, si es persona moral, de su beneficiario controlador.
- Conservar el expediente durante 10 años desde la operación.
- Evaluación con enfoque basado en riesgos y manual de políticas internas.
- Capacitación anual del personal que trata con clientes.
- Monitoreo automatizado de operaciones para detectar las que se salen del perfil del cliente o deben acumularse.
- Aviso en 24 horas si hay sospecha o indicios de recursos ilícitos, aunque la operación no se haya concretado.
Si eres persona moral, además debes designar a una persona representante encargada de cumplimiento (artículo 20). Y si el comprador se niega a darte la información, la ley te faculta a no realizar la operación sin responsabilidad (artículo 21).
Lo que cuesta no avisar
Las multas de la LFPIORPI tienen el carácter de créditos fiscales (artículos 53 y 54):
| Falta | Multa (UMA 2026) |
|---|---|
| Incumplir obligaciones del art. 18 o avisar tarde (hasta 30 días) | 200 a 2,000 UMA · $23,462 a $234,620 |
| Omitir el aviso o aceptar efectivo prohibido | 10,000 a 65,000 UMA · $1,173,100 a $7,625,150, o del 10% al 100% del valor de la operación, lo que resulte mayor |
Haz la cuenta con el departamento del ejemplo: aceptar en efectivo un pago prohibido sobre una operación de $3.2 millones puede costar hasta $3.2 millones de multa. Es decir, el valor completo del departamento.
Si detectas una omisión antes de que la autoridad inicie una verificación, la ley permite regularizarte de forma espontánea con beneficios en la multa. Lo explicamos en Cómo borrar una multa.
Tu revisión antes del apartado
Antes de recibir el primer peso de un comprador, revisa:
- ¿Mi empresa está dada de alta en el padrón de actividades vulnerables?
- ¿Tengo la identificación oficial del comprador y, si es empresa, la de su beneficiario controlador?
- ¿El pago llega por transferencia desde una cuenta a nombre del comprador?
- ¿Estoy sumando los pagos de este cliente de los últimos seis meses?
- ¿Sé en qué mes el acumulado cruza los $941,412.75, para avisar antes del día 17 siguiente?
- ¿Mi broker externo también cumple con su propio aviso?
Si alguna respuesta es “no sé”, tu expediente tiene un hueco. Agenda un diagnóstico con Cumbre Asesores y revisemos tu operación inmobiliaria antes de que lo haga la autoridad.
Preguntas frecuentes
¿Si vendo mi propia casa una sola vez, soy actividad vulnerable?
Por lo general no. La fracción V aplica a quien vende, construye o intermedia de forma habitual o profesional. Una venta aislada de tu patrimonio personal normalmente no encuadra, aunque el notario sí presentará su propio aviso si la operación rebasa su umbral.
¿La preventa cuenta aunque el edificio no esté terminado?
Sí. La fracción V Bis considera actividad vulnerable la recepción de recursos destinados a un desarrollo inmobiliario para su venta o renta. Los apartados, enganches y mensualidades de preventa entran en ese supuesto.
¿El aviso del notario cubre el mío?
No. Cada sujeto obligado presenta su propio aviso por la actividad que realiza. El aviso del notario corresponde a la fe pública, no a tu venta o intermediación.
¿Puedo recibir el enganche en efectivo si lo deposito en el banco?
No, si la operación iguala o supera los 8,025 UMA. El artículo 32 prohíbe la liquidación en efectivo aun cuando se realice por conducto de una entidad financiera.
¿Cuándo presento el aviso?
A más tardar el día 17 del mes siguiente a la operación. Si hay sospecha de recursos ilícitos, el plazo es de 24 horas desde que surge la sospecha.
¿Rentar departamentos también me obliga?
Sí, si la renta mensual es alta. La identificación aplica cuando la renta supera 1,605 UMA mensuales ($188,282.55) y el aviso desde 3,210 UMA ($376,565.10).
Este artículo tiene fines informativos y refleja la LFPIORPI vigente (última reforma DOF 16 de julio de 2025) y el valor de la UMA 2026. No constituye asesoría legal, fiscal ni de cumplimiento para un caso concreto. La aplicación de la ley depende de las circunstancias de cada operación.
